Закрыть ... [X]

Аренда жилья с правом выкупа

Аренда с правом выкупа недвижимости

Правовые особенности аренды с правом выкупа

Аренда с правом выкупа – довольно распространенный сегодня правой механизм, используемый при продаже недвижимости, земли, автомобилей и иного ценного имущества.

Оформление подобных договоров может стать выгодным и для приобретателя недвижимости, и для ее продавца. Покупатель, который не может сделать единовременную выплату для выкупа квартиры, земли или иных недвижимых объектов, приобретает право использовать имущество для личных, коммерческих либо иных целей еще до момента выплаты полной покупной стоимости арендуемого имущества. Продавец, в свою очередь, получает стабильные арендные платежи до совершения сделки купли-продажи.

Конечно, аренда с правом выкупа имеет и определенные риски. К примеру, продавец может упустить определенную выгоду, связанную с ростом рыночных цен на отданную в аренду недвижимость.

Как показывает правоприменительная практика, многие граждане не разграничивают аренду с правом выкупа и лизинг, считая эти соглашения идентичными. Однако это не так, и каждый из указанных видов договоров имеет свою правовую специфику.

Главное различие названных соглашений состоит в том, что объектом аренды могут выступать любые имущественные ценности, а в лизинг передается лишь имущество, специально приобретенное для лизинговых операций и, соответственно, заранее согласованное со второй стороной сделки – лизингополучателем.

Исходя из правового механизма лизинговых соглашений, лизингодатель фактически выступает в правоотношении посредником между приобретателем имущества и его продавцом. Арендное соглашение, в отличие от лизинга, предполагает прямое взаимодействие сторон без каких-либо посреднических услуг.

К арендным соглашениям, предусматривающим право последующего выкупа, нельзя также отнести и договора рассрочки. Нормативные правила при рассрочке платежей запрещают продавцу имущества, когда приобретатель уже оплатил больше половины указанной стоимости, потребовать возврата имущества и расторжения сделки.

В случае рассматриваемого в статье арендного соглашения, допускающего право арендатора выкупить имущество, указанное нормативное правило не действует. Если, к примеру, покупатель недвижимости по завершении срока аренды не передал выкупную стоимость продавцу, последний на законных основаниях может требовать возврата своего имущества.

Оформление правоотношения

Оформление правовой документации об аренде имущественных ценностей и последующем их приобретении предполагает составление так называемого смешанного договора, включающего элементы арендного соглашения, и договора купли-продажи.

По арендному соглашению арендодатель обязан передать арендатору конкретное имущество (в частности, недвижимость) за устанавливаемую плату для временного владения и использования либо только для временного использования. Вместе с тем, стороны устанавливают в соглашении условие передачи арендатору собственнических прав на арендованные объекты недвижимости после выплаты их стоимости. Такой переход возможен:

  • по завершении арендного срока;
  • досрочно, когда арендатор преждевременно внес полную выкупную цену за арендуемую недвижимость.

Вопрос возможности досрочного выкупа решается по соглашению сторон. И даже если в соглашении изначально не было прописано условие о досрочной выплате выкупной цены, стороны в любое время вправе оформить дополнительное соглашение, содержащее подобное договорное условие. По соглашению арендатора и арендодателя также допустимо ранее заплаченную сумму арендной оплаты засчитать в счет выплаты согласованной сторонами выкупной стоимости имущества.

При оформлении смешанного соглашения требуется учитывать важный правовой нюанс, устанавливаемый правилами российского гражданского законодательства. Договорная документация об аренде недвижимого объекта (иного имущества) должна составляться в форме, предусматриваемой законодателем для соглашения купли-продажи соответствующих имущественных ценностей. Так, например, особые требования предъявляются к правовым соглашениям, по которым происходит возмездное отчуждение земли, жилья, иной недвижимости.

Арендное соглашение с правом выкупа, как и иные соглашения гражданско-правового характера, должно включать регламентированные законодателем существенные условия. Соответственно, отсутствие названных условий в документе выступает достаточным основанием для признания впоследствии соглашения незаключенным.

1) Сведения, позволяющие достоверно установить и идентифицировать передаваемое арендатору имущество как объект аренды, а именно:

  • адрес месторасположения недвижимости (иного имущества), передаваемого по соглашению в аренду;
  • наименование сдаваемого арендного объекта (к примеру, участок земли, жилое помещение либо часть нежилого объекта недвижимости);
  • инвентарный номер (кадастровый номер для земли);
  • функциональное назначение объекта арендных правоотношений (к примеру, нежилое помещение может быть складским, производственным, торговым, а участок земли – сельскохозяйственного, промышленного и иного назначения);
  • площадь объект недвижимости.

2) Размер платы за аренду соответствующего имущества.

3) Сведения о выкупной цене сдаваемого в аренду объекта.

Сторонам арендного соглашения недвижимости требуется учесть, что договор, оформляемый на срок более одного года, необходимо регистрировать в территориальном отделе Росреестра.

Если стороны по каким-то причинам не выполнили условие об обязательной регистрации правового соглашения, оно, согласно нормативным правилам, будет считаться незаключенным.

Отметим, что договорное условие о приоритетном праве арендатора на покупку арендуемой недвижимости не считается условием о праве ее выкупа, и в указанной ситуации речь идет о другом правоотношении. Поэтому юристы рекомендуют правильно формулировать все пункты и положения арендного договора.

Выплата покупной цены имущества

Исходя из существующей на сегодняшний день практики, арендные соглашения с правом выкупа, как правило, оформляются по двум схемам, которые определяют порядок выплаты выкупной стоимости недвижимости:

  1. Арендатор платит сумму выкупной стоимости недвижимости (иных имущественных ценностей) равномерно в течение всего периода арендных отношений вместе с арендной платой. Однако названные платежи, с точки зрения финансового учета, разделяются между собой и учитываются по отдельности.
  2. Арендатор платит арендодателю только согласованные арендные выплаты. А по завершении сроков арендных правоотношений стороны оформляют дополнительное соглашение, посвященное тому, что часть арендной платы, уплаченной в период действия договора, засчитывается в счет окончательной выкупной стоимости.

Особенности аренды земли с правом выкупа

К соглашениям аренды земли, включающим условие о последующем выкупе, в целом применяются общие нормативные правила, регламентирующие названные правоотношения.

Прежде всего, законодатель требует, чтобы в рассматриваемом договоре соблюдались все установленные требования к соглашениям купли-продажи участков земли. Для арендного соглашения с правом выкупа участка земли также обязательна письменная форма и государственная регистрация при сроке действия арендных отношений земли более года. В договоре должны указываться все существенные условия соглашений по продаже земли, а именно предмет и цена соглашения.

Вместе с тем, когда речь идет об участке земли, имеются и определенные правовые нюансы, разъясненные в правоприменительной практике:

  • Если арендуемый участок земли не прошел кадастровый государственный учет, включенное в текст договора условия о выкупе земли будет недействительным, поскольку для возмездного отчуждения участков нормативное требование об обязательном кадастровом учете должно быть выполнено.
  • Продавец земли (арендодатель), оформляя аренду с правом выкупа, обязан предоставить арендатору имеющиеся у него сведения об обременениях передаваемого в аренду участка и ограничениях по его использованию. Когда арендатор, предоставляющий право выкупа, сообщил заведомо ложные сведения о названных обременениях или других важных обстоятельствах, которые могли повлиять на решение о покупке участка (к примеру, о наличии разрешения на застройку или сервитута), приобретатель земли вправе требовать снижения стоимости участка либо расторжения арендного соглашения с правом выкупа и возмещения убытков. Соответственно, добросовестному продавцу (арендодателю) требуется письменно проинформировать покупателя (арендатора) об имеющихся обременениях и важных характеристиках передаваемого участка земли. Желательно, прописать указанные сведения прямо в тексте арендного соглашения.
  • Земля может сдаваться в аренду с учетом ее целевого назначения.
  • Еще на один правовой нюанс арендного договора с правом выкупа земли обратил внимание ВАС РФ. Приобретатель участка (бывший арендатор) до проведения регистрационной процедуры не считается плательщиком земельного налога, поэтому он должен, согласно ст. 1102 ГК РФ (пункт 1) возместить продавцу земли (то есть бывшему арендодателю) затраты на оплату этого налога. Только тогда будет считаться, что покупатель выполнил обязательства по договору.
Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления

Правовой механизм аренды имущества с правом выкупа. Оформление договора аренды с правом выкупа. Особенности арендных договоров на земельные участки с правом выкупа.


СЕЙЧАС ЧИТАЮТ


Video: Аренда жилья. Выкупаем арендованное жильё.

Аренда с правом выкупа недвижимости
Аренда с правом выкупа недвижимости

2019 год - Аренда с правом выкупа недвижимости - Год 2019
2019 год - Аренда с правом выкупа недвижимости

Аренда с правом выкупа недвижимости советуем
Аренда с правом выкупа недвижимости советуем

Аренда с правом выкупа недвижимости картинка
Аренда с правом выкупа недвижимости картинки

Аренда с правом выкупа недвижимости новое фото
Аренда с правом выкупа недвижимости новые фото

pictures Аренда с правом выкупа недвижимости изображения
pictures Аренда с правом выкупа недвижимости изображения

Всемирный банк: Украина отстала от Европы на сто лет
Модные колготки чулки сезона осень-зима 2019 фото

Isabel Family
Коллекция осень-зима 2019 года от elisabetta franchi

The National Interest: новые санкции США против РФ станут победой Кремля
Новая форма рубина 2019 года

Посмотрите - Аренда с правом выкупа недвижимости видео
Смотрите - Аренда с правом выкупа недвижимости видео

Форум по теме: Аренда с правом выкупа недвижимости
Обсуждение по теме: Аренда с правом выкупа недвижимости, arenda-s-pravom-vykupa-nedvizhimosti/


Похожие новости


Выбор имени для новорожденного по святцам в 2019 году
Туры на Новый год 2019 по России
Предсказания на 2019 год для России
Маска Медведя из бумаги — большой набор шаблонов для печати
Выбираем Новогодний костюм для девочки — фото нарядов
Оксана Билозир удивила журналистов: Гагарин был украинцем
Последний способ воздействия на мировую политику, это санкции. И США им активно пользуются



ШОКИРУЮЩИЕ НОВОСТИ



Дата: 10.01.2019, 19:32 / Просмотров: 32364